Satılık Bina Satın Alma Rehberi

Hayatınızın en büyük yatırımlarından biri olan satılık bina almak, heyecan verici ama aynı zamanda korkutucu bir süreç olabilir. Bu kapsamlı rehberde, ilk kez satılık bina alacak olanlar için adım adım tüm süreci, dikkat edilmesi gerekenleri ve püf noktalarını paylaşacağız.

İçindekiler

1. Satılık Bina Almadan Önce Kendinize Sormanız Gereken Sorular
2. Bütçe Belirleme ve Finansman Seçenekleri
3. Doğru Lokasyon Nasıl Seçilir?
4. Satılık Bina Türleri ve Özellikleri
5. Emlakçıyla mı, Sahibinden mi Almalı?
6. İlan Sitelerinde Nelere Dikkat Etmeli?
7. Bina Görüşmeleri: Nerelere Bakmalı?
8. Teknik İnceleme ve Ekspertiz Süreci
9. Pazarlık Stratejileri ve Taktikleri
10. Yasal Süreç ve Tapu İşlemleri

1. Satılık Bina Almadan Önce Kendinize Sormanız Gereken 7 Kritik Soru

Satılık bina aramaya başlamadan önce, hedeflerinizi net bir şekilde belirlemeniz gerekir. Bu sorular size yol gösterecektir:

Neden Satılık Bina Almak İstiyorsunuz?

İhtiyacınızı net bir şekilde tanımlayın:

• Yatırım amaçlı mı? Kira geliri veya değer artışı için mi alıyorsunuz?
• Oturmak için mi? Ailenizle yaşayacak mısınız?
• İş yeri olarak mı kullanacaksınız? Ofis, mağaza veya atölye ihtiyacınız var mı?

Bu sorunun cevabı, arayacağınız bina tipini, lokasyonu ve bütçeyi doğrudan etkiler.

Bütçeniz Ne Kadar?

Gerçekçi bir bütçe belirleyin:

• Peşinat için ne kadar paranız var?
• Aylık kredi taksiti ödeyebilir misiniz?
• Ek maliyetler (tapu, emlakçı, tadilat) için ayrı fon ayırdınız mı?

Altın kural: Satılık bina için ayırdığınız aylık ödeme, toplam gelirinizin %30-35’ini geçmemelidir.

Hangi Bölgeyi Tercih Ediyorsunuz?

Lokasyon tercihiniz şunları içermeli:

• İşyerinize yakınlık
• Ulaşım kolaylığı (metro, otobüs hatları)
• Sosyal tesisler (okul, hastane, alışveriş merkezi)
• Güvenlik durumu
• Gelişme potansiyeli

Ne Kadar Alana İhtiyacınız Var?

Aile büyüklüğünüze ve kullanım amacınıza göre:

• Kaç oda, kaç salon?
• Bahçe veya balkon gerekli mi?
• Otopark ihtiyacınız var mı?
• Depo veya çamaşırhane alanı?

Yeni Bina mı, Eski Bina mı?

Her ikisinin de artıları ve eksileri var:

• Yeni binalar: Modern, depreme dayanıklı, az bakım ama pahalı
• Eski binalar: Uygun fiyat, merkezi lokasyon ama tadilat gerekebilir

Kredi Kullanacak mısınız?

Kredi kullanımı ciddi bir karardır:

• Konut kredisi faiz oranlarını araştırın
• Erken ödeme cezaları var mı?
• Hangi banka daha avantajlı?
• Kaç yıl vadeli kredi kullanmalısınız?

Acil mi, Yoksa Zaman Ayırabilir misiniz?

Satılık bina satın alma süreciniz:

• Hemen taşınma zorunluluğunuz var mı?
• Fırsat bekleyebilir misiniz?
• Piyasayı takip etme lüksünüz var mı?

2. Bütçe Belirleme: Gerçekçi Hesaplamalar ve Finansman Seçenekleri

Toplam Maliyeti Hesaplayın

Satılık bina alırken sadece satış fiyatını değil, tüm masrafları hesaplayın:

Doğrudan Maliyetler:

• Satış fiyatı
• Tapu harcı (%4)
• KDV (ticari gayrimenkullerde %20, konutlarda genelde yok)
• Noter masrafları
• Emlakçı komisyonu (%2-3)

Dolaylı Maliyetler:

• Tadilat ve dekorasyon
• Mobilya ve beyaz eşya
• İlk aidat ödemesi
• Sigorta primi
• Taşınma masrafları

Örnek hesaplama:

Satılık bina fiyatı: 3.000.000 TL
Tapu harcı (%4): 120.000 TL
Emlakçı (%3): 90.000 TL
Noter: 5.000 TL
Tadilat: 100.000 TL
TOPLAM: 3.315.000 TL

Konut Kredisi: Avantajlar ve Dezavantajlar

Konut Kredisi Avantajları:

• ✅ Düşük peşinat seçenekleri (%10-20)
• ✅ Uzun vade (120-240 ay)
• ✅ Vergi avantajları
• ✅ Faiz desteği programları (ilk ev alımlarda)

Konut Kredisi Dezavantajları:

• ❌ Yüksek faiz oranları
• ❌ Uzun vadeli borç yükü
• ❌ Erken ödeme cezaları
• ❌ Kredi notu gerekliliği

Hangi Banka Daha Avantajlı?

Kredi başvurusu yapmadan önce:

• En az 3-4 bankadan teklif alın
• Sadece faiz oranına değil, masraflara da bakın
• Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, sigorta primlerini karşılaştırın
• Kampanya dönemlerini takip edin

Karşılaştırma yapmalısınız:

• KKDF ve BSMV dahil toplam maliyet
• Aylık taksit tutarı
• Toplam geri ödeme tutarı
• Erken kapama şartları

Peşinat Stratejisi

%20 peşinat önerisi: En ideal oran %20 peşinattır. Daha az peşinat ödeyebilirsiniz ama:

• Faiz oranınız artar
• Aylık taksitiniz yükselir
• Kredi onay süreci uzar

%30 peşinat avantajları:

• Daha düşük faiz
• Daha kısa vade seçeneği
• Bankalarla pazarlık gücü

3. Lokasyon Seçimi: Satılık Bina Alırken En Önemli Faktör

İngilizce’de “location, location, location” derler. Gayrimenkulde lokasyon her şeydir.

Merkezi Lokasyon mu, Yeni Gelişen Bölgeler mi?

Merkezi Lokasyonların Artıları:

• ✅ Yerleşik altyapı
• ✅ Ulaşım kolaylığı
• ✅ Sosyal tesislere yakınlık
• ✅ Yüksek kira potansiyeli
• ✅ Değer koruma garantisi

Merkezi Lokasyonların Eksileri:

• ❌ Yüksek fiyatlar
• ❌ Dar parseller
• ❌ Eski binalar
• ❌ Otopark sıkıntısı

Yeni Gelişen Bölgelerin Artıları:

• ✅ Uygun fiyatlar
• ✅ Yeni ve modern binalar
• ✅ Geniş alan kullanımı
• ✅ Değer artış potansiyeli

Yeni Gelişen Bölgelerin Eksileri:

• ❌ Altyapı eksiklikleri
• ❌ Sosyal tesis azlığı
• ❌ Ulaşım zorlukları
• ❌ Risk faktörü

Komşuluk Analizi: Çevre Araştırması Nasıl Yapılır?

Satılık bina bakarken muhakkak:

• Farklı saatlerde ziyaret edin: Sabah, öğlen, akşam ve hafta sonu
• Yerel esnafla konuşun: Bakkal, berber, kahveci
• Mahalle sakinleriyle sohbet edin: Gerçek bilgiyi onlar verir
• Google Maps kullanın: Sokak görüntüleme ile ön inceleme yapın

Ulaşım ve Erişilebilirlik

Kontrol edilmesi gerekenler:

• En yakın metro/tramvay durağı kaç dakika?
• Otobüs hatları yeterli mi?
• Trafikte ne kadar vakit kaybedeceksiniz?
• Gelecekte planlanan projeler var mı? (yeni metro hattı vb.)

Sosyal Tesis ve Hizmetler

Yakınınızda olması gerekenler:

• Hastane/sağlık ocağı (5-10 dk)
• Market ve alışveriş merkezi (5 dk)
• Okul/anaokulu (çocuklu aileler için kritik)
• Park ve yeşil alan
• Spor tesisleri
• Restoranlar ve kafeler

Güvenlik ve Yaşam Kalitesi

Araştırmanız gereken konular:

• Bölgenin suç istatistikleri
• Gece güvenliği nasıl?
• Mahalle bekçisi hizmeti var mı?
• Çevre kirliliği durumu
• Gürültü seviyesi

4. Satılık Bina Türleri: Hangi Tip Size Uygun?

Müstakil Ev

Avantajları:

• Kendi bahçeniz ve bahçe düzenlemeniz
• Komşu gürültüsü yok
• Kişiselleştirme özgürlüğü
• Genellikle daha fazla alan

Dezavantajları:

• Yüksek bakım maliyeti
• Güvenlik sorumluluğu
• Isınma ve elektrik giderleri yüksek
• Genellikle şehir merkezinden uzak

Kimler için ideal? Büyük aileler, bahçe seven ve mahremiyet arayan kişiler.

Apartman Dairesi

Avantajları:

• Merkezi lokasyonlarda bulunur
• Daha uygun fiyatlar
• Düşük bakım sorumluluğu
• Güvenlik (kapıcı, kamera sistemi)

Dezavantajları:

• Komşu gürültüsü
• Aidat ödemeleri
• Kısıtlı alan
• Kat malikleri kararları

Kimler için ideal? Bekar profesyoneller, küçük aileler, merkezi lokasyon isteyenler.

Rezidans/Site İçi Konut

Avantajları:

• Sosyal tesisler (havuz, spor salonu, çocuk parkı)
• 7/24 güvenlik
• Prestijli yaşam
• Bakımlı çevre

Dezavantajları:

• Yüksek aidat
• Pahalı satış fiyatı
• Kalabalık yaşam alanı
• Katı site kuralları

Kimler için ideal? Yüksek gelir grupları, sosyal aktivite seven aileler.

İş Yeri/Ticari Gayrimenkul

Avantajları:

• Yüksek kira getirisi
• Değer artış potansiyeli
• İş kurma imkanı
• Prestij

Dezavantajları:

• Yüksek KDV oranı (%20)
• Konut kredisi kullanılamaz
• Daha riskli yatırım
• Konum çok kritik

Kimler için ideal? Yatırımcılar, işletme sahipleri, ticaretle uğraşanlar.

5. Emlakçıyla mı, Sahibinden mi? Doğru Tercihi Yapın

Emlakçı Kullanmanın Avantajları

✅ Profesyonel destek:

• Piyasayı iyi tanırlar
• Çok sayıda ilan erişimi
• Zamandan tasarruf
• Yasal süreçte rehberlik

✅ Güvenilir işlem:

• Tapu araştırması yaparlar
• İpotek/haciz kontrolü
• Belgeler eksiksiz hazırlanır

✅ Pazarlık gücü:

• Profesyonel müzakere
• Piyasa fiyat bilgisi
• Objektif değerlendirme

Emlakçı Kullanmanın Dezavantajları

❌ Komisyon maliyeti: %2-3 arası komisyon ödersiniz ❌ Yanlış yönlendirme riski: Bazı emlakçılar sadece komisyonlarını düşünür ❌ Baskı hissi: Acele karar verdirmeye çalışabilirler

Sahibinden Almanın Artıları

✅ Komisyon tasarrufu: %2-3 komisyon ödemezsiniz ✅ Direkt iletişim: Mal sahibiyle doğrudan görüşürsünüz ✅ Detaylı bilgi: Bina hakkında tüm detayları öğrenirsiniz ✅ Pazarlık esnekliği: Direkt pazarlık yapabilirsiniz

Sahibinden Almanın Riskleri

❌ Yasal problemler: Tapu sorunu, ipotek, haciz riskini kendiniz kontrol etmelisiniz ❌ Zaman kaybı: Çok sayıda ilanı tek tek gezmelisiniz ❌ Dolandırıcılık riski: Sahte ilanlar ve dolandırıcılara karşı dikkatli olmalısınız ❌ Ekspertiz maliyeti: Profesyonel teknik inceleme yaptırmalısınız

Hangi Yol Sizin İçin Doğru?

Emlakçı kullanın eğer:

• İlk defa satılık bina alıyorsanız
• Zamanınız kısıtlıysa
• Yasal süreçlerden endişeleniyorsanız
• Geniş seçenek görmek istiyorsanız

Sahibinden alın eğer:

• Piyasayı iyi tanıyorsanız
• Yasal bilginiz varsa
• Komisyon tasarrufu öncelikse
• Sabırlı ve araştırmacıysanız

6. İlan Sitelerinde Satılık Bina Ararken Püf Noktalar

Popüler Gayrimenkul Sitelerini Kullanın

Türkiye’deki en popüler platformlar:

• Sahibinden.com – En geniş veri tabanı
• Emlakjet.com – Profesyonel emlakçılar
• Hurriyetemlak.com – Güncel ilanlar
• Zingat.com – Modern arayüz

Gelişmiş Filtreleme Teknikleri

İlan ararken:

• Fiyat aralığı: Min-max belirleyin
• M² aralığı: Net kullanım alanı
• Oda sayısı: İhtiyacınızı girin
• Bina yaşı: 0-5, 5-10, 10+ seçenekleri
• Kat tercihi: Giriş, orta, üst katlar
• Cephe: Güney, batı, kuzey, doğu
• İç özellikler: Asansör, otopark, balkon
• Isıtma sistemi: Kombi, merkezi, doğalgaz

Sahte İlanları Nasıl Anlarız?

Kırmızı bayraklar: 🚩 Piyasa ortalamasının çok altında fiyat 🚩 Bulanık veya eski fotoğraflar 🚩 İletişim bilgileri net değil 🚩 Çok acil satış vurgusu 🚩 Detay bilgi eksikliği 🚩 Gerçek dışı vaatler

İlan Fotoğraflarında Nelere Bakmalı?

Dikkat edilecek noktalar:

• Fotoğraflar güncel mi?
• Farklı açılardan çekilmiş mi?
• Oda boyutları gerçekçi görünüyor mu?
• Geniş açı lens kullanılarak yanıltıcı mı?
• Bina dış cephesi gösterilmiş mi?
• Sokak ve çevre fotoğrafları var mı?

İlan Açıklamalarını Nasıl Okuyun?

Şüpheli ifadeler:

• “Acil satılık” – Neden acil?
• “Yatırımlık fırsat” – Gerçekten mi?
• “Sahibinden anlayana” – Ne gizleniyor?
• “Ufak tadilatla” – Ne kadar ufak?

Olumlu işaretler:

• Detaylı açıklama
• Net fiyat bilgisi
• Tam adres
• İletişim kolaylığı
• Tapu durumu belirtilmiş

7. Bina Görüşmesi: İlk Gezide Mutlaka Kontrol Edilmesi Gerekenler

Görüşme Öncesi Hazırlık

Yanınıza alın:

• Not defteri ve kalem
• Ölçü aleti (mezura)
• Fotoğraf makinesi/telefon
• Kontrol listesi
• Bir arkadaş (objektif bakış için)

Dış Mekan İncelemesi

Bina cephesi:

• Dış cephe durumu (çatlak, nem, boya dökülmesi)
• Pencere ve kapı durumu
• Balkon korkulukları sağlam mı?
• Dış yalıtım yapılmış mı?

Çevre ve altyapı:

• Bahçe düzeni
• Otopark kapasitesi
• Çöp toplama alanı
• Giriş güvenliği
• Aydınlatma sistemi

İç Mekan Kontrolü

Duvar ve tavanlar:

• Nem lekeleri var mı?
• Çatlaklar dikkat çekici mi?
• Boya durumu
• Sıva dökülmesi

Zemin ve döşeme:

• Parke/laminat durumu
• Seramik kırıkları
• Zemin eğimi (su kaçağı işareti)

Tesisat sistemleri:

• Muslukları açın (su basıncı)
• Sıcak su kontrolü
• Lavabo ve tuvaletleri test edin
• Kanalizasyon kokusu var mı?

Elektrik sistemi:

• Priz sayısı yeterli mi?
• Sigorta panosu modern mi?
• Aydınlatma armatürleri çalışıyor mu?
• Kablo durumu (görülebiliyorsa)

Isıtma sistemi:

• Kombi/kalorifer çalışıyor mu?
• Ne zaman bakım yapılmış?
• Radyatör sayısı yeterli mi?
• Enerji verimliliği sertifikası var mı?

Komşularla Konuşun

Kapı komşularından öğrenebilecekleriniz:

• Gürültü sorunu var mı?
• Site yönetimi nasıl?
• Aidat düzenli ödeniyor mu?
• Güvenlik problemi var mı?
• Eski sahibi neden satıyor? (gerçek sebep)

Not Alın ve Karşılaştırın

Her gördüğünüz satılık bina için:

• Artıları ve eksileri listeleyin
• Fotoğraf çekin
• Tamir gereken yerleri not edin
• Maliyet tahmini yapın
• 1-10 arası puan verin

8. Teknik İnceleme: Ekspertiz ve Raporlar

Bina Ekspertizi Neden Şarttır?

Profesyonel ekspertiz:

• Yapısal sorunları tespit eder
• Gerçek değeri ortaya koyar
• Pazarlık gücü sağlar
• Gelecekteki masrafları öngörür

Ekspertiz Raporu Neleri İçermeli?

Yapısal kontrol:

• Temel ve zemin incelemesi
• Kolon ve kiriş durumu
• Taşıyıcı sistem analizi
• Deprem dayanıklılığı

Tesisat kontrolü:

• Su tesisatı
• Kanalizasyon sistemi
• Doğalgaz tesisatı
• Elektrik sistemi

Yalıtım kontrolü:

• Ses yalıtımı
• Isı yalıtımı
• Su yalıtımı (çatı, teras, bodrum)

Deprem Raporunu Mutlaka İsteyin

Türkiye’de deprem gerçeği göz önünde bulundurulmalı:

• Deprem yönetmeliğine uygunluk
• Zemin etüt raporu
• Statik proje onayı
• Güçlendirme gereksinimi

Ekspertiz Maliyeti ve Süresi

• Maliyet: 2.000-5.000 TL arası
• Süre: 2-5 iş günü
• Kim öder? Genellikle alıcı (pazarlık konusu yapılabilir)

9. Pazarlık Stratejileri: Satılık Bina Fiyatını Nasıl Düşürürsünüz?

Piyasa Araştırması Yapın

Pazarlığa başlamadan:

• Aynı bölgedeki benzer ilanları inceleyin
• Son 6 aydaki satış fiyatlarını araştırın
• Emlakçılardan piyasa değeri hakkında bilgi alın
• Online değerleme araçlarını kullanın

Pazarlık Taktiği: 10 Altın Kural

1. Acele etmeyin: Satıcıya acele ettiğinizi belli etmeyin 2. İlk teklifi düşük tutun: %10-15 altında başlayın 3. Eksikleri vurgulayın: Tadilat gereken yerleri belirtin 4. Nakit avantajı kullanın: Nakit ödeme teklif edin 5. Alternatifleriniz olduğunu belirtin: Başka bakıyormuş gibi davranın 6. Sabırlı olun: Satıcının düşünme zamanı verin 7. Karşı teklif için hazırlıklı olun: Orta yol bulun 8. Profesyonel kalın: Duygusal olmayın 9. Ekspertiz raporunu kullanın: Objektif verilerle konuşun 10. Kazan-kazan yaklaşımı: Her iki taraf da memnun olsun

Pazarlık Örnekleri

Senaryo 1: Tadilat gerekiyor

İlan fiyatı: 3.000.000 TL
Tadilat ihtiyacı: 200.000 TL
Teklifiniz: 2.700.000 TL
Gerekçe: "Tadilat masraflarını göz önünde bulundurarak..."

Senaryo 2: Uzun süredir satılıkta

İlan fiyatı: 2.500.000 TL
İlandan geçen süre: 6 ay
Teklifiniz: 2.300.000 TL
Gerekçe: "Piyasa koşulları ve satış süresi dikkate alındığında..."

Ne Zaman Pazarlık Yapmayın?

• Çok talep gören ilanlar
• Yeni çıkmış fırsatlar
• Zaten uygun fiyatlı bina
• Çok alıcı varsa

10. Yasal Süreç ve Tapu İşlemleri: Sorunsuz Devir İçin Adımlar

Ön Sözleşme (Satış Vaadi)

İşlem öncesi:

• Noter onaylı ön sözleşme imzalayın
• Kapora/pey akçesi belirleyin (genellikle %5-10)
• Tapu devir tarihini netleştirin
• Ödeme planı yazılı olsun

Tapu Araştırması Nasıl Yapılır?

Kontrol edilmesi gerekenler:

• İpotek var mı?
• Haciz var mı?
• Takyidat (kısıtlama) var mı?
• Mülkiyet durumu net mi?
• Kat irtifakı/kat mülkiyeti tamamlandı mı?

Nereden kontrol edilir?

• Tapu Müdürlüğü’nden
• e-Devlet üzerinden
• Emlakçı aracılığıyla

Tapu Devir Günü Yapılacaklar

Yanınıza alın:

• Kimlik belgesi (asıl)
• Para (nakit veya havale makbuzu)
• Ekspertiz raporu
• Ön sözleşme
• Satış bedeli makbuzu

Tapuda yapılacaklar:

• Satıcının kimliğini doğrulayın
• Tapu bilgilerini kontrol edin
• Harç ve vergileri ödeyin
• Belgeleri imzalayın
• Yeni tapuyu teslim alın

Tapu Masrafları

Alıcı öder:

• Tapu harcı (%4)
• KDV (ticari gayrimenkullerde)

Satıcı öder:

• Emlak vergisi (yıllık)
• Borçlar varsa

Paylaşılabilir:

• Noter masrafları
• Emlakçı komisyonu (anlaşmaya göre)

Devir Sonrası Yapılacaklar

✅ Elektrik, su, doğalgaz aboneliğini devraldırın ✅ Bina yönetimine bildirin ✅ Adres değişikliğinizi yapın ✅ Tapu taşınmaz beyanı verin (vergi dairesi) ✅ Sigorta yaptırın

Sonuç: Satılık Bina Alırken Unutmayın!

Satılık bina almak büyük bir karar ama doğru hazırlıkla başarılı bir yatırım olabilir. İşte özetimiz:

✅ Kontrol Listesi: Satın Alma Öncesi

• Bütçenizi netleştirin
• İhtiyacınızı tanımlayın
• Lokasyon araştırması yapın
• En az 5-10 ilan görün
• Ekspertiz yaptırın
• Tapu araştırması yapın
• Pazarlık stratejisi belirleyin
• Yasal danışmanlık alın
• Komşuları tanıyın
• Ödeme planınızı yapın