1. Arsa Payının Yatırım Değerine Etkisi
Arsa Payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsadan bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır (KMK: MD-2.d). Bir binanın “ömrünü tamamlaması” durumunda, sahip olduğunuz mülkün asıl değeri, binanın kendisinden çok, tapuda yazan arsa payı oranına bağlıdır.
A. Yatırımcı İçin Arsa Payının Önemi
- Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Hakkı: Bir bina eskidiğinde veya kentsel dönüşüme girdiğinde, yeni yapılacak projedeki bağımsız bölüm hakkınız, arsa payınızla orantılı olarak belirlenir. Yüksek ve doğru hesaplanmış bir arsa payı, yıkılıp yeniden yapıldığında daha büyük veya daha değerli bir bağımsız bölüm almanızı sağlar.
- Rayiç Değer: Kamulaştırma, zorunlu yıkım veya sigorta bedeli gibi durumlarda, mülkünüze ödenecek bedel, büyük ölçüde tapudaki arsa payı dikkate alınarak takdir edilir.
- Yönetimde Söz Hakkı: Kat malikleri kurulunda alınacak kararlarda (örneğin, ortak alanların iyileştirilmesi, büyük onarımlar), arsa payının büyüklüğü, oy hakkınızın ağırlığını ve dolayısıyla karar alma gücünüzü belirler.
- Risk: Özellikle büyük metrekareli dükkan veya ticari alanlarda, arsa payının bağımsız bölümün piyasa değerine oranlı olarak doğru hesaplandığından emin olmak kritiktir. Yanlış hesaplanmış bir arsa payı, mülkiyet hakkınızda ve gelecekteki haklarınızda mağduriyet yaratabilir.
B. Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı, genellikle kat mülkiyeti kurulurken, bağımsız bölümlerin rayiç değerleri (piyasa değerleri) oranında belirlenir, metrekareye göre eşit dağıtılmaz.
Arsa Payı Hesaplama Örneği (Metrekare Cinsinden Arsa Hissesini Bulma):
$$Arsa \ Hissesi \ (m^2) = \frac{Anataşınmazın \ Toplam \ Alanı \ (m^2)}{Toplam \ Arsa \ Payı} \times \text{Bağımsız Bölüm Arsa Payı}$$
- Örneğin, toplam arsa alanı 1.000 m² olan bir binada, sizin bağımsız bölümünüzün arsa payı tapuda 10/160 olarak belirtilmişse:$$1.000 \ m^2 / 160 \times 10 = **62,5 \ m^2**$$Bu, arsa üzerinde sahip olduğunuz hissenin metrekare karşılığıdır.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Etkisi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa sahibinin (veya mevcut binanın maliklerinin) arsasının bir kısmını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, buna karşılık müteahhidin bu arsa üzerinde yeni bir bina yapmayı taahhüt ettiği karma bir sözleşmedir.
A. Yatırımcıya Risk ve Getiri Analizi
| Yön | Riskler | Getiriler (Fırsatlar) |
| Yatırımcı Konumu | Mevcut Binayı Satın Alan Yatırımcı | |
| Hukuki Risk | Müteahhidin temerrüde düşmesi (inşaatı bitirememesi) veya iflası. Sözleşmenin hukuki süreçler nedeniyle uzaması. | Eskimiş bir binayı nispeten düşük fiyata alıp, yeni projeden daha yüksek değerli bir bağımsız bölüm alma. |
| Finansal Risk | İnşaat süresince kira kaybı (boşluk maliyeti). Beklenmedik maliyet artışlarının paylaşıma yansıması. | Yeni binanın teslimiyle birlikte mülkün piyasa değerinin ve kira gelirinin katlanarak artması. |
| Teknik Risk | Müteahhidin şartnameye uygun olmayan kalitede inşaat yapması veya projeyi değiştirmesi. | Yüksek KAKS (Emsal) ve TAKS oranlarına sahip arsada, maksimum satılabilir/kiralanabilir alandan faydalanma. |
B. Yatırımcı İçin Kritik Kontrol Noktaları
Yatırım yapmadan önce, özellikle kat karşılığı potansiyeli olan binalarda şu faktörleri değerlendirin:
- İmar Durumu (KAKS/Emsal): Parselin imar planında izin verilen toplam inşaat alanı (KAKS/Emsal) en kritik değerdir. Yeni projede ne kadar ek metrekare üretilebileceği, paylaşım oranını ve dolayısıyla yatırımın karlılığını belirler.
- Sözleşme Detayları: Eğer bina hali hazırda kat karşılığı sürecindeyse, paylaşım oranı (% kaç arsa sahibine, % kaç müteahhide), inşaat süresi ve gecikme cezalarını (cezai şart) gösteren sözleşme maddelerini dikkatlice inceleyin.
- Müteahhit Finansal Gücü: Projeyi yürüten müteahhidin mali yeterliliği ve geçmiş iş bitirme performansı, inşaatın yarım kalma riskini minimize etmek için hayati önem taşır.
- Paylaşım Şekli: Paylaşımın sadece yüzde oranına göre değil, hangi bağımsız bölümlerin (örneğin zemin kat dükkanlar, cephe, kat) kime kalacağının sözleşmede net ve somut (krokilere dayalı) olarak belirtildiğinden emin olun.
Bu analiz, satılık bir ticari binanın mevcut değerinin ötesinde, gelecekteki potansiyelini ve taşıdığı riskleri anlamanız için derinlik sağlar.
Satılık bir ticari gayrimenkulün arsa payının hesaplanması ve öneminin anlatıldığı bu video, konuya genel bir bakış sağlayabilir: KONUTLARDA ARSA PAYI ve ÖNEMİ NEDİR?