Harika bir konu. Bina yatırımlarında vergi avantajları ve devlet destekleri, yatırımın karlılığını doğrudan artıran en önemli faktörlerdir. 2025 yılı itibarıyla güncel ve ana destek mekanizmaları Yatırım Teşvik Belgesi ve Kentsel Dönüşüm Destekleri başlıkları altında toplanmıştır.
İşte yatırımcılar için bu konuların derinlemesine analizi:
🏛️ 1. Yatırım Teşvik Belgesi (YTB) Kapsamında Vergi Avantajları (2025 Güncel)
Yatırım Teşvik Belgesi, özellikle imalat sanayii, turizm ve stratejik alanlarda yapılan bina ve inşaat yatırımları için en kapsamlı vergi ve gümrük muafiyetlerini sunar. Ticari bina yatırımlarında bu belgenin alınması, büyük maliyet kalemlerinde ciddi avantaj sağlar.
A. İnşaat ve Tesis Kurulumunda Ana Avantajlar
| Destek Unsuru | Açıklama | Uygulama Şekli (2025) |
| KDV İstisnası | YTB kapsamında onaylanan makine-teçhizat, yazılım ve bina inşaat işleri için KDV ödenmez. | İmalat sanayii ve turizme yönelik yatırımlarda, inşaat işlerine ilişkin mal ve hizmet alımları için KDV istisnası süresi 31.12.2028 tarihine kadar uzatılmıştır. |
| Gümrük Vergisi Muafiyeti | Yurt dışından ithal edilen onaylı makine ve teçhizat için gümrük vergisi ve ilave gümrük vergisi ödenmez. | Bina yatırımı için gereken ithal ekipmanlarda (asansör, jeneratör, iklimlendirme sistemleri vb.) büyük avantaj sağlar. |
| Vergi İndirimi (Kurumlar/Gelir Vergisi) | Yatırım harcaması üzerinden hesaplanan indirimli kurumlar veya gelir vergisi uygulamasıdır. | Yatırımın bulunduğu bölgeye ve stratejik önemine göre %15 ile %90 arasında değişen oranda vergi indirimi uygulanır. İndirim, yatırımcıya Yatırıma Katkı Oranı (YKO) ile geri döner. |
💡 Not: Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında arsa/arazi bedeli, vergi indiriminin hesaplandığı Vergiye Esas Yatırım Tutarı‘na dahil edilmez. Destekler sadece sabit yatırım harcamaları üzerinden sağlanır.
B. Finansal Destekler
YTB, bina yatırımının finansman maliyetini düşürmeye yönelik destekler de içerir:
- Faiz veya Kâr Payı Desteği: Özellikle Bölgesel Teşvik Uygulamalarında, yatırım kredisi veya finansal kiralama yoluyla kullanılan finansmanın faiz/kâr payı giderinin belirli bir kısmı devlet tarafından karşılanır (belirlenen azami puana kadar).
🏠 2. Kentsel Dönüşüm Destekleri (6306 Sayılı Kanun)
Eski ve riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasına yönelik bu destekler, arsa sahibi olan veya eski bir binayı bu amaçla satın alan yatırımcılar için en büyük finansal kaldıraçtır. 2025 yılı itibarıyla bu alanda önemli artışlar ve yeni destekler bulunmaktadır.
A. Harç ve Vergi Muafiyetleri
Kentsel dönüşüm sürecindeki riskli yapıların alım, satım, yıkım ve yeniden yapım işlemlerinde birçok vergi ve harçtan muafiyet sağlanır:
- Noter ve Tapu Harçları: Riskli yapılarla ilgili olarak düzenlenen tüm işlemler (sözleşmeler, tapu devirleri vb.) harçlardan muaf tutulur.
- Belediye Harçları: Yıkım ve ruhsat harçları gibi birçok yerel yönetim ücretinden muafiyet tanınır.
B. Kira, Hibe ve Kredi Destekleri (2025 Güncel)
2025 yılında özellikle “Yarısı Bizden” Kampanyası kapsamında hibe ve kredi tutarları artırılmıştır:
| Destek Türü | Amacı | Güncel Tutar (2025 Özet) |
| Hibe Desteği | Yapım maliyetine geri ödemesiz katkı. | Konut başına 875.000 TL’ye kadar, İş yeri başına 437.000 TL’ye kadar. |
| Kira Yardımı | Yıkım-inşaat süresince geçici barınma ihtiyacını karşılama. | İstanbul için aylık 8.000 TL’ye kadar (Bazı kampanyalarda 10.000 TL); diğer büyükşehirlerde daha düşük tutarlar. (Kredi desteği alanlar kira yardımı alamaz.) |
| Faiz Destekli Kredi | Düşük faiz oranları ve uzun vadelerle (10 yıla kadar) finansman imkanı. | Konut başına 875.000 TL’ye kadar (faiz desteği ile). Kredi ödemeleri genellikle ilk 2 yıl başlatılmaz. |
| Taşınma Yardımı | Yıkım ve taşınma masrafları için bir defalık ödeme. | Konut başına 125.000 TL’ye kadar. |
3. Diğer Vergi Avantajları
Bina yatırımı sahiplerinin yararlanabileceği genel vergi avantajları da mevcuttur:
- Amortisman Gideri (Yıpranma Payı): Ticari amaçla kullanılan binaların maliyet bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen oranlarda (genellikle %2) yıpranma payı (amortisman) olarak her yıl vergi matrahından düşülerek gider yazılabilir. Bu, bina değerinin zamanla maliyetine düşülerek vergi yükünü hafifletir.
- Gider Yazma Hakkı: Bina kiralamadan elde edilen gelirin hesaplanmasında; emlak vergisi, sigorta giderleri, kredi faizleri, onarım ve bakım masrafları gibi birçok harcama, istisnalar hariç, Gider olarak vergi matrahından düşülerek beyan edilebilir.